Bodemonderzoek: Flauwekul of noodzaak?

Bodemverontreiniging is vaak in het nieuws. De kans, dat u als eigenaar, huurder en/of koper van een bouwkavel, een woning of bedrijfspand met vervuilde grond te maken krijgt, neemt toe. Het is weliswaar niet altijd raak, maar toch...... het zal je maar gebeuren! Ook kan er een vermoeden bestaan van bodemverontreiniging. Het is in alle gevallen van wezenlijk belang om de bodemkwaliteit in kaart te brengen, om onzekerheid over de situatie waarin het terrein verkeert weg te nemen en problemen over aansprakelijkheid en juridisch getouwtrek achteraf te voorkomen. Een bodemonderzoek geeft voldoende informatie om de bodemkwaliteit in kaart te brengen.

Inleiding
Voormalige vuilstorten, sloten gedempt met chemische troep, voormalige boerenerven en landwegen die verhard zijn met puin of zinkslakken: ze wo rden stee ds va ker b estemd als bouwgrond. Terech t dus dat u als (to ekomstige) eigen aar o f huu rder van e en (bouw)kav el, bedrijfspand, nieuwbouwhuis of b estaand huis zich afvraa gt: ”Is die grond wel schoon?” De rechter.....

Uitspraak 1:
X koopt een perceel. Van meet af aan weet hij dat er een tankstation op het perceel heeft gestaan.
Wanneer X de verkoper aanklaagt oordeelt de rechter dat X niet zomaar van schone grond had mogen uitgaan. Hij had de bodem beter moeten (laten) onderzoeken.

Uitspraak 2:
Y koopt een boerderij die als woonhuis wordt gebruikt. Y is van plan om op de omringende tuin een stal te bouwen voor het houden van hobbyvee. Als hij de vorige bewoner aanklaagt over vervuilde grond, oordeelt de rechter dat Y de bodem had moeten onderzoeken, omdat hij die anders wilde gebruiken dan voorheen.

Uw rechten en plichten
Iedere aanvraag voor een reguliere bouwvergunning moet vergezeld gaan met de resultaten van een bodem onderzo ek. Bij een nieuwbouwproject gaat dit bodemonderzoek veelal buiten u om en is het een zaak tussen degene
die de grond uitgeeft (vaak de gemeente) en de bouwer. De verkoper van bouwgrond moet ervoor instaan dat grond geschikt is voor bouwactiviteiten. Is de grond toch vervuild, dan kunt u v erkop er hiervoo r aansp rakelijk s tellen.

Voor een ondernemer is het van belang op de hoogte te zijn of zijn terrein verontreinigd is, omdat dit het investeringspatroon van het bedrijf kan be.nvloeden. Naast mededelingsplicht van de verkoper heeft u als koper een onderzoeksplicht naar de bodem kwaliteit. Is de verkoper op de hoogte van eventuele vervuiling, dan moet hij u dit ve rtellen. Weet hij van niets, dan moet u zelf op on derzoek uit bij bijvoorbe eld buurtbewoners en gemee nte (historisch archief en afdeling Milieu). Het Kadaster registreert sinds 1995 (potentiële) gevallen van ernstige bodemve rontreiniging en informeert hier op aanvraag ook over. Als u twijfelt aan de medede lingen van de verkoper of als u onvoldoende informatie hebt, kunt u een bodemonderzoek laten verrichten.

Aansprakelijkheid
Als u kunt aantonen dat verkoper voor het sluiten van de koopacte op de hoogte was van de ve rvuiling en u dat niet heeft verteld, dan kunt u hem aansprakelijk stellen. U kunt schadevergoeding (als gevolg van waardevermindering), herstel (sanering van de bodem) of soms zelfs o ntbin ding van de koopovereenkomst eisen . Dit m oet u zo snel mogelijk in gang zetten vanwege de verjaringstermijnen. Wanneer verkoper niet op de hoogte was van de vervu iling, ligt de zaak ingewikkelder en zal u een jurist moeten raadplegen over uw positie. Vanwege het steekproefkarakter van een bodemonderzoek is het echter nooit een absolute garantie tegen bodemvervuiling.